[폴리뉴스 윤중현 기자] 도심지 업무용 빌딩에 있는 공실에 임대주택을 놓고 집값과 공급을 해결하겠다는 구상은 어떤 평가를 받을까?

전문가들은 상업용 부동산에서 주거용 시설로 변경되는 과정 하나하나가 현실적으로 한계가 있다고 지적하고 있다. 각종 시간과 비용, 실효성 등을 따져봤을 때 재건축·재개발보다 낫다는 점을 찾기 어렵다는 분석이다. 

유럽을 방문 중인 박원순 서울시장은 지난달 30일 스페인 바르셀로나에서 열린 기자간담회에서 “서울 도심의 업무빌딩에 임대·분양주택을 공급하는 방안을 검토하고 있다”고 말했다. 박 시장은 “그린벨트를 풀지 않는 범위 안에서 주택 공급을 해야 한다”며 “다만 분양이 많아지면 주택 가격 문제가 발생하기 때문에 공공임대를 주로 해야 한다"고 말했다. 

사무실 빌딩에 임대주택을 짓기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다. 소유주가 동의를 해도 넘어야 할 산이 많다. 기존 업무용 빌딩을 주택으로 전환하기 위해선 주택법 개정이 필요하다. 상업용 건물과 주거용 건물은 채광 기준부터 주차 대수까지 적용 기준이 다르다. 공실이 많은 오피스텔이라고 해도 몇 층, 몇 개 호실을 나눠서 주택과 상업용 공간을 나누기가 현실적으로 어렵다는 것이다. 건물주의 선택부터 실제 임대주택이 들어서는 과정에 수많은 허들이 존재한다. 

집과 사무실의 구조를 고려해 봤을 때도 현실의 벽은 있다. 건축법 상 집의 기본 구조는 상업용과는 다른 기준을 적용 받기 때문이다. 외벽·바닥·천장 등에 건축법에 따른 단열시공이 필요하며 환풍, 일조권, 조망권, 사생활 보장 등도 고려해야만 한다. 집에 비해 사무실 공간은 비교적 단순한데 이를 전환하려면 새로 건물을 짓는 수준까지 이를 수 있다는 분석이다. H건축사무소 관계자는 “기존 건물에서 최대한 잘 짓는다고 해도 어떤 건물은 거의 새로 짓는 수준까지 갈 수 있을 것”이라고 밝혔다. 이렇게 되면 업무용 빌딩을 활용한다는 의미는 퇴색될 수밖에 없다.

재정 낭비 논란도 예상된다. 만약 시의 잘못된 판단으로 임대주택이 들어서기 어려운 빌딩에 공실이 있다고 해서 임대주택이 들어선다면 재정 투입은 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 분석이다. 예상치 못한 건축비용 소모가 크게 늘어날 수 있다는 것이다. 또한 공공 임대주택의 경우 관리도 시에서 부담해야 되는 부분이 생길 수 있다. 하자 발생 시 건물주와 시의 갈등은 또 다른 사회적 논란을 발생시킬 수 있다.

이러한 논란들에 재건축·재개발이 ‘업무용 빌딩 임대주택’ 보다 못할 게 없다는 지적이 나오고 있다.

김경민 부동산에셋연구소장은 “박 시장의 구상은 그럴 듯해 보이지만 구조적인 부분부터 수많은 비용과 갈등이 생길 수밖에 없어 어렵다”며 “재건축·재개발 보다 오히려 난개발이 우려되는 업무용 빌딩 임대주택이 낫다고 보기 어렵다”고 밝혔다.