[폴리뉴스 노제욱 기자] 서울과 수도권 중심의 부동산 정책 아래에서 지방 부동산시장의 리스크가 빠르게 확대되고 있는 것으로 나타났다. 한국건설산업연구원(원장 이상호)은 8일 건설회관에서 ‘지역 부동산시장 리스크 진단 및 대응방안 모색’ 세미나를 개최했다.

세미나는 제1·2주제로 나눠서 진행됐다.

제1주제는 ‘경기·인천 부동산시장 리스크 진단 및 대응방안’으로 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원이 발표를 진행했다.

김 위원에 따르면 경기·인천 주택시장은 지난 2017년 이후 외곽에서부터 성장이 둔화되기 시작했고 2018년 말 하락장으로 전환됐다. 이에 대해 지역 경제 기반 약화와 서울 접근성이 수도권 주택가격의 편차 확대에 영향을 미친 것으로 분석했다.

지난 2017년 1월부터 2019년 9월까지 지방보다 하락폭이 큰 지역은 평택시(-7.6%), 오산시(-6.1%), 안성시(-5.5%), 안산시(-3.8%) 등으로 경기도 내 8600여 세대의 미분양 주택 중 43.7%에 달하는 3700여 세대가 평택시·안성시 두 지역에 집중되어 있으며, 향후 인근 지역인 화성 동탄2, 평택 고덕신도시 등에서 주택공급이 지속될 경우 하락세가 짙어질 우려가 있는 것으로 나타났다.

김 위원은 “수도권 주택가격의 양상은 서울로의 대중교통 접근성과 뚜렷한 선형관계가 있어 광역교통망 여건이 외곽지역 주택시장에 직접적인 영향을 미치고 있다”고 설명했다.

수도권 수익형 부동산(비주택시장)은 지난 2018년까지 활황을 보였으나, 최근 들어 매매가 하락, 거래량 감소를 나타낸 것으로 조사됐다.

최근 들어 상대적으로 열악한 지역에 공급 물량이 집중됐고 주택보다 입지조건에 민감한 수익형 부동산의 특성상 임차자 확보가 어려운 상황인 것으로 분석됐다. 공실률이 높아지고 수익률이 지난해 4분기 대비 평균 0.15%p 하락하면서 상반기 거래량이 다시 2016년 수준으로 회귀하는 등 침체 징후를 보이고 있는 것으로 나타났다.

이에 대해 김 위원은 “다양한 지표에서 어려움이 나타나고 있고 3기 신도시 내 자족용지 등 공급량이 많을 것으로 우려되는 만큼 사업체와 투자자 모두 조심스럽게 접근해야한다”며, “기존의 개인에게 분양하는 방식보다는 운영형 상품을 개발하고 대체 투자상품을 활성화해 입주자·투자자들의 이목을 집중시킬 수 있도록 업체들이 자구책을 강구해야 할 시점”이라고 입장을 밝혔다.

제2주제는 ‘지방 주택시장 리스크 진단 및 대응방안’으로 허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장의 발표로 진행됐다.

허 실장은 “지방 주택 시장의 리스크는 더 현실적”이라며 “지방 시·도를 중심으로 재고 주택가격 하락, 하락세 장기화, 미분양 적체가 모두 동시에 나타나고 있다”고 경고했다.

아파트 실거래가 기준으로 살펴보면 경북·경남·충북은 최고점 대비 20% 이상 하락했고 울산·충남·강원·부산은 10% 이상 하락했으며, 이러한 하락세가 지속되고 있는 것으로 나타났다. 충북·경북·충남·경남은 40개월 이상, 제주·울산·부산·강원·전북은 20개월 이상 하락세가 이어지고 있다.

권역별로 살펴보면 부울경(부산‧울산‧경남)의 리스크가 가장 크며, 이 지역은 재고 주택시장 및 신규시장 모두에서 리스크가 존재하는 것으로 나타났다. 충청권은 재고 주택시장 중심으로, 강원과 경북은 신규주택 시장을 중심으로 리스크가 큰 것으로 분석된다.

허 실장의 권역별 리스크 분석에 따르면 부울경 지역은 수도권 다음으로 큰 시장이지만 단기간 리스크 해소의 가능성이 낮고, 연체율도 전국 최고 수준인 것으로 나타났다. 허 실장은 “경남 신규시장 중심으로 금융리스크가 현실화 되고 있는 것으로 판단된다”고 밝혔다.

충청권은 주택시장 리스크 해소 가능성이 높으나, 충·남북 지역의 가격 하락세가 장기로 이어지면서 지역 경기가 어려운 상황이며 기타대출 증가나 연체율 상승 부담 등의 문제도 존재하는 것으로 나타났다.

대경권(대구‧경북)은 대구와 경북의 차별화가 극심한 지역이며, 경북 중소도시의 대출구조와 펀더멘탈(인구‧지역경기)을 고려하면 주택가격 하락, 미분양 적체가 장기화될 가능성도 존재하는 것으로 분석된다. 현재 준공 후 미분양도 가장 많이 적체된 지역인 것으로 나타났다.

전라권은 상대적인 우위를 유지하고 있으며 물량 변동성도 낮은 편이지만, 특정지역(군산시 등)의 연체율이 높아 지역 경기 악화로 주택시장이 영향 받을 가능성이 존재하는 것으로 나타났다. 또한 매매가격 대비 전세비율이 높아 매매가격 하락 변동성에 취약한 구조적 특징을 지니고 있는 것으로 보인다.

제주는 아파트 외, 강원은 아파트 공급 증가가 지속되고 있는 것으로 분석된다. 주택 유형은 다르나 이에 따른 대출 증가 부담은 동일한 것으로 나타났으며, 특히 강원의 미분양 증가세가 이어지고 있어 신규시장 리스크가 이어질 가능성이 있는 것으로 보인다.

한편 어려운 지역 경기 상황과 주택 경기의 악화가 금융 리스크로 전이(연체율 상승, PF부실 등)될 가능성이 높아지고 있는 것으로 나타났다.

수도권은 주택담보대출 평균 LTV(2019년 2/4분기, 49.4%)는 하향 안정세지만, 지방은 주택가격 하락 등의 영향으로 오히려 평균 LTV가 상승(56.2%)하면서 리스크가 확대 중이다. 올해 들어 대부분의 지방 시도의 연체율이 올라갔는데 특히 울산, 경남은 1.75%까지 상승한 것으로 나타났다.

신규시장의 금융상품은 사업 기간에 기만한 단기 만기구조로 기업의 재무능력이 낮을 때는 리스크 현실화가 빠르게 진행될 가능성이 존재하는 것으로 보인다.

이에 대해 허 실장은 “주택담보대출은 비교적 하향 안정세이나 최근 2∼3년간 비교적 고금리인 기타 대출이 증가하면서 지방 가계대출의 질적 구조가 악화됐다”며 “신규시장의 공급자 금융 리스크도 확대되고 있다”고 분석했다.

이어 허 실장은 “금융리스크의 현실화 가능성이 높은 미분양관리지역에 대한 대출 규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 지원책이 필요하다”며, “또한 재고주택시장에 대해서는 기존 주택소유자 대출 조정 프로그램 운영 검토가 필요하고, 리스크가 큰 지방시장에 대해서는 리스크 분담 차원에서 규제 완화가 있어야 한다”고 강조했다.

다주택자가 리스크를 분담해야 한다는 측면에서 주택도시보증공사의 보증 건수 제한 완화, 주택도시기금의 민간임대주택 매입자금대출 재개 등의 대안도 제시했다.

허 실장은 “모두가 서울 집값만 쳐다보는 사이, 주택시장 침체로 지방의 지역 경기, 지방의 가계, 기업 모두 어려운 상황이 장기화되고 있다”고 주장하면서, “지방의 어려움을 제대로 인식하고 금융리스크로 전이되기 전에 미분양관리지역에 대해서는 신속한 조치가 필요하다”고 강조했다.