미아·청량리, 공공 복합사업 2차 후보지 선정... "집값 잡을 수 있을까?"

2021.04.15 18:48:08

서울 강북구 11곳, 동대문구 2곳 등 선정...1만 2900호 신규주택 공급
토지주 수익 보장, 등기 후 전매 허용, 실거주 의무 제외 등 혜택 명시

[폴리뉴스 이민호 기자] 국토교통부는 최근 ‘3080 대도시권 주택공급방안’(2·4대책)으로 추진되는 도심 공공주택 복합사업의 2차 선도사업 후보지 총 13곳을 발표했다. 국토부는 사업이 계획대로 추진되면 1만 2900호 신규주택을 공급할 수 있을 것으로 예상했다.

전문가들은 정부가 확실한 인센티브를 제공하고 신속하게 사업을 추진하는 방향으로 정책을 설계했지만, 실제 사업이 성사되는 것부터 쉽지 않다고 지적했다. 주택 공급 확대가 주택 가격을 끌어내릴 것이라는 전제 자체가 잘못됐다는 비판도 나온다.

이번에 선정된 후보지는 서울 강북구 11곳(역세권 7곳, 저층주거 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳, 저층주거 1곳) 등이다. 

국토부는 2·4대책에서 약속한 토지주에 최고 수익률 30%를 보장하고, 도시·건축 규제 완화 인허가를 우선 처리하는 등 지원을 집중할 계획이라고 밝혔다.

또한 선도사업 후보지 가운데 올해 안에 주민동의를 받아 예정지구 지정돼 사업이 시작되는 지역은 토지 등 소유자가 현물 보상으로 주택을 우선공급 받는 경우 주택 소유권 등기 후 전매를 허용하기로 했다. 우선공급 대상자에 실거주 의무도 부과하지 않기로 했다.

우선공급 대상자는 보상금 총액 범위 또는 종전 주택 주거전용면적 범위 안에서 1+1 주택 공급을 선택할 수도 있다. 다만 추가 1주택은 60㎡ 이하로 공급한다.

도심 공공주택 복합사업의 우선 공급 주택은 85㎡ 초과 중대형 주택 등도 공급받을 수 있게 할 계획이다.

2월 5일 이후 토지 등 소유자가 상속이나 이혼으로 권리변동이 발생해도 우선공급권을 부여할 방침이다. 이와 같은 혜택이나 규정은 공공주택특별법 개정안과 이후 시행령에 반영할 방침이다.

후보지 면면을 살펴보면, 강북구 미아역 역세권 사업은 미아역과 인접한 2만3037㎡ 면적의 제2종 일반주거지역으로 국토부는 강북구의 다른 역세권 대비 저밀·저이용되어 역세권 기능이 미약하고, 입지 조건에도 불구하고 생활여건이 낙후된 곳(노후도 70%)이라고 밝혔다.

미아역 역세권 사업이 추진되면 고밀개발이 이뤄지면 주거·상업·문화 기능을 집약한 역세권 기능을 강화하고, 지역 활성화를 위한 자족거점으로 조성된다.

동대문구 용두동 역세권(청량리·용두역) 일대는 11만1949㎡ 면적의 2종 일반주거지역과 3종 일반주거지역으로 기존 정비사업이 장기화하면서 2016년 1월 정비예정구역이 해제됐다. 장기간 개발이 정체되면서 노후화(노후도 76%)가 가속되고 있다.

국토부는 청량리·용두역 인근 정비사업(용두1, 청량리)과 연계한 통합적인 도시공간구조 개편이 필요하다고 밝혔다.

청량리역에 GTX가 들어올 계획으로 서울 동북권 교통허브 역할을 수행하는 도심형 주거공간 및 상업·문화 기능이 집약된 복합시설로 조성될 전망이다.

서울 강북구 수유동 저층주거지사업은 10만 1048㎡ 면적의 2종·3종일반주거지역으로 기존 수유12구역 정비구역 기본계획의 경우 용적률 190%, 층수 12층 건폐율 60% 등 조건으로 사업성이 낮아 민간개발 추진도 한계가 있었고, 지난 12월 정비예정구역도 해제된 상황이었다.

국토부는 이 지역에 공공주도 사업으로 인센티브를 부여한 고밀개발을 추진해 사업성을 높이고 기반시설을 정비해 주거환경을 개선하겠다고 밝혔다.

이에 따라 도로 등 기반시설을 정비하고, 지역개방형 문화·체육 생활SOC를 공급한다. 인근 북한산·도봉산·우이천 등 친환경 요소를 활용한 건축물 배치로 쾌적하고 경관이 우수한 주거공간을 조성할 계획이다.

이곳은 이주지원을 위해 우이천 동측에 위치한 도봉구 덕성여대 인근 1차 선도사업 후보지와 순환정비 방식이 검토되고 있다.

국토부는 2차 선도사업 후보지에 대해 용도지역 상향 등 도시계획인센티브를 제공해 기존 민간 재개발 사업 대비 용적률은 평균 56%P 상향되며, 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내)로 기존 민간재개발 사업 대비 각 구역별 평균 251세대(34%)가 증가한다고 분석 결과를 밝혔다.

또한 토지주 수익은 주택 공급물량 증가로 인한 사업성 개선으로 우선 분양가액은 시세 대비 평균 66.3% 수준으로 예측됐다. 이에 토지주 수익률은 평균 28.2%P 향상된다고 밝혔다. 토지주 평균 분담금은 기존 사업 대비 약 41.7% 감소하는 것으로 분석했다.

이번 사업 후보지들은 지자체가 제안한 23곳 후보지 가운데 입지요건(범위·규모·노후도)과 사업성(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등을 공공시행자와 지자체 협의를 거쳐 선정됐다. 향후 지자체와 세부 사업계획을 수립하고, 사업 계획과 사업 효과에 대한 주민설명회를 열 예정이다. 토지 등 소유자 10% 동의요건을 확보하는 후보지는 7월에 예정지구로 지정해 개발에 들어간다.

국토부가 도심 공공주택 복합사업을 포함한 2·4대책으로 공공주택을 늘이고, 주택 시장에 공급 신호를 주고 있지만 이것이 집값을 잡는 방법이 될 것인지 불확실하다는 관측이 나온다.  

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 "정부가 투기 수요 대응에 실패하고 주택 가격이 급격히 상승하자, 공급을 신속하게 늘여 주택 가격을 잡겠다는 구상에서 내놓은 정책이다"라고 정리했다. 

이 부소장은 "서울에 주택 보급율은 높지만 자가 주택 보유율은 여전히 낮다는 점에서, 주택 수요는 적지 않다"며 "주택 가격이 떨어지는 시점은 재고주택가격이 떨어지는 시점이 될 것이다. 신규 주택이 공급된다고 해도, 주택 소유자들이 저가에 주택을 시장에 내놓을 때 집값이 떨어지는데 이런 상황을 예상하기 쉽지 않다"고 밝혔다. 결국 주택 가격을 잡을 확실한 방안은 주택 공급 확대보다, 보유세를 현재보다 더 강화하는 방향이 될 것이라는 설명이다.  

안명숙 우리은행부동산지원센터장은 "LH가 시행사로 1년 안에 정비계획 변경에 대한 주민의 동의를 얻어야 한다. 한 단지 안에서 이해 관계가 다양한 사람들이 모여 있다. 시행사에 대한 국민들의 신뢰가 크게 떨어진 상황에서 소유권을 넘기고 다시 받는 사업 방식에 대해 생각이 각기 다른 주민들의 동의를 신속하게 얻을 수 있을지 의문"이라고 밝혔다. 

안 센터장은 "만약 민간 재개발 사업을 추진해 아파트 단지의 가치를 높이고자 하는 사람이 더 많다면, 정부가 이 정도 인센티브를 준다고 해도 사업이 추진되리라는 보장은 없는 것"이라고 설명했다. 



이민호 lmh@polinews.co.kr
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이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.





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