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경제일반

[2021 부동산 전망]코로나19로 경기 불확실성 여전...주택매매 시장 안정될 것

코로나19 장기화 경기 침체 우려...부동산 시장 수급불균형이 아파트 값 변동에 주요 원인
주택 매매가격...KB부동산 보고서 5%, 주택산업연구원 1.5%, 한국건설산업연구원 -0.5% 예상

 

[폴리뉴스 이민호 기자] 2020년 주택시장은 말그대로 뜨거웠다. 지난해 주택매매가격은 전년 대비 8.35% 올라 2006년 11.6%를 기록한 이후 가장 많이 오른 해였다. 정부의 부동산 규제 정책과 코로나19로 인한 실물 경제 부진에도 불구하고 주택매매가격 상승세는 멈추지 않았다. 이는 수도권과 비수도권을 가리지 않았다.

이런 현재 상황에서 KB금융지주 경영연구소, 주택산업연구원, 한국건설산업연구원 등은 올해 부동산 시장을 흔들 잠재적인 변수로 코로나19 장기화로 인한 경기 침체와 수급불균형을 꼽았다.

KB금융지주 경영연구소는 지난달 29일 발간한 '2021 KB 부동산 보고서(주거용편)'에서 현재 상황을 2008년 글로벌 금융위기와 비교했다. 코로나19의 글로벌 확산과 국내 확진자가 급증한 상황에서 올해도 경제적 불투명성이 사라지지 않고 있다. 풍부한 시중 유동성이 수도권 주택가격을 끌어올렸으나, 경기 침체가 확대될 경우 유동성 악화와 주택가격 하락의 가능성을 배제하기 힘들다는 것이다.

KB부동산 보고서는 금융위기 위기 직전 과잉 유동성과 주택시장 공급 부족으로 주택가격이 급등했으며, 주택가격이 지속적으로 상승할 것이라는 믿음이 강했던 시기라는 점에서도 지금과 상황이 유사하다고 진단했다. 당시 일정 수준으로 가격이 하락하면서 매수세가 이어지는 양상을 보였다.

 

경기침체가 온다면 1998년 IMF 위기와 같은 급락보다는 금융위기 때와 같은 완만한 조정기를 거칠 것으로 내다봤다. 2008년 금융위기 이후 수도권은 52개월 동안 주택가격이 하락하는 모습을 보였다.

이에 대해 강민석 KB금융지주 경영연구소 부동산시장연구팀장은 “올해는 코로나19에서 회복세를 보일 것으로 예상하지만, 여전히 거시경제 측면에서 불확실성이 있다는 가정을 하고 있는 것”이라고 설명했다.

주택산업연구원(주산연)은 지난달 29일 발표한 ‘2021년 주택산업 전망’에서 올해 아파트 값 변동의 주요한 원인으로 수급불균형을 꼽았다. 아파트값 영향요인으로 주산연은 수급지수(상관관계 -0.38)가 경제성장(0.28), 주담대증가율(0.28), 금리변화(-0.13)보다 영향력이 큰 것으로 나타났다고 밝혔다. 수급지수 -1.0 이하면 공급부족을 나타낸다. 절대값이 높을수록 부족현상이 큰 것을 나타냈다.

주산연은 서울의 수급지수(-0.58)와 다주택자비율(-0.71)의 관계를 들어 “다주택자 비율이 낮을수록 아파트값 상승폭이 커질 수 있다”고 지적했다. 이는 지난해 다주택자규제 대책을 잇달아 내놓은 정부의 부동산 시장 인식과 반대되는 것이다. 

한국건설산업연구원은 지난해 11월 발표한 ‘2021년 주택·부동산 경기전망’에서 적금이나 금융상품을 포함한 광의통화(M2) 대비 현금과 수시입출식 예금 등 협의통화(M1) 비율(35%)의 증가, 즉 기업금융 측면에서 시중 유동자금이 크게 늘고 있는 것과 처분가능소득 대비 가계부채 비율(190.6%)의 상승 등 부동산 시장을 흔들 수 있는 금융시스템 위험으로 지적했다.

매매·전세가 2021년에도 오를까

KB부동산은 부동산시장 전문가 161(건설·시행 81명, 공공·학계 26명, 금융 44명, 기타 10명 등)을 상대로 설문조사한 결과 수도권 매매시장은 39% 이상의 전문가가 5% 이상, 30%가량이 3~5% 상승을 예상했고, 비수도권은 1~3% 상승을 예상했다. 전국 전세가격 상승률은 5%내 상승을 예상했다. 수도권 전세가격은 7% 이상 상승할 것이라는 의견이 전체 33%로 상대적으로 높았다.

전문가들이 보는 매매가격 상승요인은 전세수요의 매매 전환(23%), 공급물량 부족(22%), 정부 규제강화에 따른 매물 감소(19%) 등이었다. 비수도권은 금리인하와 유동성(22%), 전세수요의 매매전환(19%), 추가상승 기대감(15) 등으로 나타났다.

전문가들이 꼽은 수도권 매매가 하락요인은 세금강화(24%), 대출규제(18%), 매매가격 부담(16%), 코로나 경기침체(12%) 순이었다. 반면 비수도권은 매매가격 부담(19%)와 코로나 경기침체(17%)가 2, 3위를 기록했다.

주택산업연구원은 경제성장률, 금리 등 경제변수와 수급지수를 고려한 전망모형 예측결과, 2021년 매매가격은 수도권(1.4%)과 서울(1.5%), 전국(1.5%) 등으로 소폭 상승할 것으로 전망했다. 전세가격은 실수요자 증가에 못 미치는 전세물량 공급과 임대차 3법 시행에 따른 시장 혼란으로 전국(3.1%), 수도권(3.3%), 서울(3.6%) 등 매매가격보다 높은 상승세를 예측했다.

주산연은 누적된 공급부족과 정부의 규제강화 기조 가운데 경기회복에 대한 기대감, 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 전세시장 불안 등이 매매와 전·월세 가격 상승 기조 요인으로 작용할 것으로 보인다고 밝혔다.

한국건설산업연구원은 즉시 입주 가능한 주택이 적어 매수세가 둔화돼 0.5% 주택가격 하락을 예상했다. 즉시 입주 가능한 주택에는 수요가 몰려 강세가 부각되겠지만, 일부를 제외하면 매수세가 약해지며 시장 전반적으로 약보합세를 보일 것이라는 관측이다.

전세 시장은 수요가 꾸준한 가운데 매물이 부족해지면서 상승폭이 커질 것(작년 4.4%, 올해 5%)으로 예측했다. 임대차 3법이 임차인 보호를 목적으로 만들었으나, 제도 초기 매물 잠김 현상을 피하기 어려울 것으로 예상했다. 특히 "고정 수요에 더해 3기 신도시 사전청약 대기수요가 주택임대차 시장 머물면서 수급불균형이 계속될 것"이라고 내다봤다.

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이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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