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경제일반

[폴리경제이슈] 국토부-서울시, 주택시장 안정 위해 "조합원 자격 취득 기한 앞당긴다"

투기수요 장치 마련...손바뀜 많은 정비구역에 불이익
2·4 대책 서울 후보지 80곳, 사전검토위 구성...사업계획 조기 확정
2종 주거지역 7층 규제지역 폐지...사업성 높이고 공급 확대
용산 캠프킴, 서부면허시험장, 상암DMC부지, 주택 공급 적극 추진

[폴리뉴스 이민호 기자] 서울과 경기도권을 비롯한 투기과열지구 내 재건축·재개발 조합원 지위 취득 시점이 앞당겨진다. 현재는 재개발의 경우 관리처분인가 이후 토지를 매입한 경우 조합원 지위 취득이 제한됐다면, 현행법 개정으로 조합원 지위 취득 시점을 앞당겨 재개발 '정비구역' 지정 이후에 시·도지사가 지정하는 기준일로 제한한다. 사업 초기 단계로 조합원 지위 양도 제한 시점을 당겨 주택시장 안정을 도모하겠다는 것이다. 

노형욱 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장은 9일 정부서울청사에서 주택시장 안정 및 주택공급 활성화를 위한 정책 간담회를 열고 이 같은 내용 주택시장 안정 강화 방안을 발표했다.

노형욱 국토교통부장관은 “주택시장 불확실성 해소를 위해서 국토부와 서울시 간의 높은 차원의 협력이 요구된다”고 밝혔다. 이어 “오늘 양 기관장 간 만남을 시작으로 포괄적 정책 공조를 강화해 나간다면 시장 불안심리가 해소되는 중대한 전환점이 되리라 확신한다”고 덧붙였다. 

노 장관과 오 시장은 이날 △주택시장 안정 △주택 공급 방안 △정책정보·입법상황 공유 등 협력 방안 등에 대해 논의했다.

재건축·재개발, 투기수요 차단 장치...조합원 지위 획득 가능 시점 앞당긴다

두 기관은 재건축과 재개발 사업 추진 과정에서 투기수요를 차단하기 위한 장치를 마련하기로 했다. 이를 위해 조합원 지위 양도 제한 시점을 사업 초기 단계로 앞당기기로 했다.

국토부는 '도시 및 주거환경정비법'을 개정해 시·도지사가 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터 기준일을 별도로 정해 조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당길 수 있게 된다. 서울 재건축 단지의 경우 안전진단을 이미 통과했다면 이후 주택을 매입해도 조합원 분양을 받지 못한다.

현재 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한되고 있는데, 지자체의 의지에 따라 현재 기준이 크게 앞당겨질 수 있다. 

조합원 지위 양도의 경우는 3년 이상 사업의 정체되는 경우 예외적으로 매도가 가능하게 했다. 예외 사유는 안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위설립 이후 2년간 사업이 다음 단계로 진척되지 못했을 때다. 단, 토지거래허가구역으로 묶인 구역은 예외를 적용하지 않기로 했다.

서울시가 국토부에 건의한 재건축 안전진단 규제 완화 방안에 대해선 양측이 추가 협의를 진행하기로 했다. 국토부는 서울시가 제시한 재개발 활성화 방안에 적극 협조하기로 했다.

앞서 지난달 26일 서울시는 재개발 구역 지정 공모제 시행 등 민간 재개발 사업 활성화 방안을 발표한 바 있다.

2·4 대책 후보지는 서울시 재개발 공모지역에서 제외하고, 서울시 재개발 선정 지역도 2·4 대책 대상지에서 빼는 등 상대 사업을 존중해주기로 했다.

국토부와 서울시는 도정법 개정을 공공재개발 2차 공모와 서울시 재개발 활성화 방안에 따른 민간 재개발 공모 전까지 완료한다는 목표를 설정했다.

거래량, 가격동향 등 손바뀜 많은 정비구역...불이익 준다

민간재개발은 '공공기획', 공공주도 사업은 '사전검토위원회'를 두고 도시·건축 인센티브로 발생하는 개발이익의 과도한 사유화를 방지하는 합리적인 정비계획을 수립하기로 했다. 

공공·민간 재개발 사업 추진시 투기수요 유입을 차단하기 위해 손바뀜이 많은 정비구역은 정부와 서울시가 합동 실거래 조사를 벌여 불이익을 주는 등 평가 기준을 개선하기로 했다.

양측은 정비사업 추진 지역에서 시장 불안이 감지되면 즉시 토지거래허가구역을 지정하기로 했다.

서울시는 정부가 마련한 2·4 대책의 원활한 추진을 위해 협력하기로 했다.

현재까지 발굴된 2·4 대책 서울 후보지 80곳(7만9천호)의 신속한 사업 추진을 위해 이달 중 사전검토위원회를 구성하고서 사업계획을 조기 확정하고 지구지정을 추진해 나가기로 했다.

한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 양 기관이 사업지를 조기에 분담하고 사업 시행에 차질이 없도록 관련 인력과 조직을 배치해 나갈 예정이다.

도심 공공주택 복합사업 중 저층주거지 사업 대상지에 구역의 정형화나 도시계획의 연속성 유지 등 필요성이 인정되는 경우 1종 주거지도 포함시키기로 했다.

2종 주거지역, 7층 규제 폐지...수익성·공급 확대 

정부는 서울시가 재개발 활성화 방안에서 제시한 2종 주거지역 7층 규제 완화를 도심 공공주택 복합사업에 똑같이 적용하기로 했다.

2종 주거지역은 원래 25층까지 건물을 올릴 수 있으나 서울시는 인근에 1종 주거지역이 있는 경우 도시 미관을 위해 7층까지 제한해왔다.

2종 주거지역의 7층 규제지역 폐지는 개발 사업의 수익성을 크게 높여줄 수 있다.

현재 서울의 2종 주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)에 해당하며 2종 주거지역 가운데 2종 7층 지역은 약 61%(85㎢)에 달한다.

이날 김성보 서울시 주택건축본부장은 브리핑을 통해 “용산 캠프킴, 서부면허시험장, 상암DMC부지는 정부와 당초 협의대로 주택공급을 적극 추진할 것”이라고 밝혔다

단, 노원구 태릉골프장 부지는 주민 의견 등을 반영해 서울시가 최근 국토부에 재검토를 요청했다.

양측은 주거복지에서도 상호 긴밀한 협력 관계를 구축한다. 국토부는 서울시가 중점 추진 중인 장기전세주택의 공급 확대를 위해 주택도시기금을 지원하는 방안을 마련할 예정이다.

정부는 2·4 대책으로 공급되는 공공임대주택 중 LH 물량 일부를 장기전세주택으로 공급한다.

서울시가 새롭게 도입할 예정인 상생주택에 대해서도 토지주 참여 유인 방안을 함께 마련한 후 관계부처와 협의해 나갈 예정이다.

상생주택은 도심 내 유휴 민간 토지를 서울시와 SH 등이 빌려 공공임대 주택을 건설하고서 청년이나 신혼부부 등에게 공급하는 민간토지임차형 주택이다.

이와 함께 양측은 공동주택 공시 논란을 해소하기 위해 공시 대상의 선정, 공시가격 산정 과정 등에 공동 참여하는 방안을 검토하기로 했다.

2·4대책 비롯한 공급물량...계획대로 추진하면 공급 46% 늘어난다

국토부는 2·4대책 공급물량은 서울의 경우 2030년까지 매년 평균 10만 7000여호로 과거 10년 평균 7만 3000호에 비해 46.5% 증가한다고 설명했다. 수도권도 연평균 31만 4000호로 과거 10년 대비(23만 4000호) 34.2% 증가한다.  

또한, 양질의 주택을 시세 70~80% 수준으로 저렴하게 공급하고 84㎡에 9억원 이하 일반공급 물량을 절반이상 확보하며, 청약 추첨제도 30%까지 늘이기로 했다. 이에 무주택자들의 내 집 마련 기회가 대폭 확대될 것이라고 밝혔다.

노형욱 장관은 "2·4 대책을 비롯한 공급정책이 차질 없이 이행되면 중장기적으로 주택가격이 하향 안정될 것으로 전망하고 있다"며 "주택 구입시 2023년 이후 중장기 주택시장 전망을 고려할 필요가 있어, 어느 때보다 시장 참여자들의 신중한 판단이 요구되는 시점”이라고 밝혔다.

오세훈 시장은 "서울시 주택정책의 종착지는 첫째도, 둘째도 서민 주거안정이며, 모든 주택정책의 전제는 부동산시장 안정화"라고 강조하고 "국토부와 정책협력을 통해 다양한 방식의 도심 내 주택공급 사업을 속도감 있게 추진할 기반이 마련되면 실수요자를 위한 충분한 주택이 공급될 수 있을 것"이라고 말했다.

이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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