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경제일반

2021년에 달라지는 부동산 세제①...종합부동산세와 양도소득세

2021년 종합부동산세, 3 주택 이상 및 조정대상지역 2주택자 0.6~2.8%p 인상
1세대 1주택 양도소득세 장기보유 특별공제...2021년부터 보유기간에 거주기간도 따져

 

[폴리뉴스 이민호 기자] 한국은행이 29일 발표한 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 132를 기록해 2013년 한국은행이 해당 지수를 집계하기 시작한 이후 최고치를 기록했다. 주택가격전망이 100 이상이면 현재와 비교해 1년 후 주택 가격이 오를 것으로 예상한 소비자가 많다는 것을 의미한다.

이런 시장과 소비자의 상황에 따라 정부도 과열된 주택 시장에 대응해 시장 안정과 투자수요 억제책을 내놓고 있다.

직방에서 2021년 양도세 및 종부세 강화 등 달라지는 부동산 제도를 정리했다.

종합부동산세율 인상

2021년 1월 종합부동산세 세율이 2주택 이하 보유자는 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p 가량 인상된다. 3 주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상된다.

기숙사 등을 제외한 법인 보유주택은 개인 최고세율을 적용하여 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다.

공정시장가액 적용 비율은 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다.

공정시장가액비율은 주택가격 변동과 지방재정 여건 등을 고려해 공시가격의 반영비율을 정하는 것으로, 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출한다. 과세표준에 종부세율을 곱하면 종부세를 산출할 수 있다.

세부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 종전 200%에서 300%로 인상되고 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지한다. 법인 보유주택은 6억 원 기본공제액도 폐지된다.

 

고령자 공제율 상향, 부부공동명 공제방식 선택(2021년 1월)

실수요 1주택자 중 고령자 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향 조정된다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율 한도도 10%포인트 상향(70%→80%)된다.

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시, 적용받을 공제방식을 선택할 수 있다. 부부가 각각 6억 원씩 총 12억 원을 공제받거나, 1세대 1주택자와 같이 9억 원을 공제받은 후 남은 금액에 대해 종합부동산세를 산출하면 된다.

고령자 공제 및 장기보유 공제도 적용받을 수 있어 더 유리한 방식을 선택하면 된다. 1세대 1주택자 방식을 적용받으려면 9월 16일~30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다.

부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억 원까지는 각각 6억 원씩 공제받는 방식이 유리하다. 12억 원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 연령이 높아질수록 1세대 1주택자 공제를 택하는 것이 유리하다.

 

양도소득세 최고세율 인상(2021년 1월)

양도소득세는 2021년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 2021년 과세표준 5억 원 초과 시 42% 과세하고, 10억 원 초과 과세표준을 신설해 최고세율 45%를 적용한다.

 

1세대 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경(2021년 1월)

1세대 1주택 양도세 비과세 조건 중 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 있다. 2021년부터 2주택 이상 보유 세대가 1주택자가 되어 해당 주택에 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유 기간 산정 시, 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’부터 계산해야 한다. 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.

분양권, 주택수에 포함(2021년 1월)

현재 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함되지 않았다. 2021년부터 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함되어 양도세가 부과된다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 적용되지 않는다.

장기보유특별공제 거주요건 추가(2021년 1월)

1세대 1주택의 장기보유 특별공제는 2020년까지 2년 이상 거주 주택은 보육기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 2021부터는 보유기간에 더해 거주기간도 따진다. 기존 연 8% 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 구분한다. 최대 80% 공제를 받으려면 10년 이상 보유 40%, 거주 40%를 합산해야 한다.  

 

2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상(2021년 6월)

현재 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 2021년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다.

1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일 세율을 적용한다.

분양권의 양도소득세율도 인상됐다. 현재 조정대상지역의 분양권은 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용했으나, 2021년 6월 이후 양도하는 분양권은 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 세율을 적용한다.

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%포인트 높아진다. 현재는 기본세율에 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상된다.

이 제도는 2021년 6월 1일부터 시행된다. 다주택자나 보유기간이 짧은 소유자는 매도 계획이 있는 경우 2021년 5월말까지 매도하여 인상 전 세율을 적용 받는 게 유리하다.

 

법인 보유 주택 추가세율 인상(2021년 1월)

법인이 보유한 주택을 양도할 때 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다. 현재 법인 주택의 양도 차익에 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세했다. 2021년부터는 추가세율 20%로 인상된다. 주택에 입주권, 분양권에도 추가세율이 적용된다.

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이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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